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2023年中央及重点省市城市更新的政策汇总

2024-02-01 09:24:50 中关村智慧城市信息化产业联盟 点击量:32251
  【智慧城市网 政策法规】党的二十大报告提出实施城市更新行动。对此,中央高度重视、频频提及,从坚持“留改拆”底线的63号文到管理更新规划单元的2023年47号文,从总体纲要到落地实施方式均在逐一推进,各城市积极出台政策、制定规划,由一线城市带头发布地方更新条例,同时积极试点各类城市更新项目并完善相关配套政策。本文汇编了中央部委、27个省(自治区)和42个核心城市2023年出台的城市更新相关政策,以供了解当前城市更新最新的动态方向。
 
  2023年从中央到地方,城市更新政策密集发布。各地不断创新城市更新实施模式,出台城市更新条例、指导意见、管理办法、专项规划和操作细则等超过200个,通过完善支持城市更新的政策举措,逐步探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续更新模式。
 
  中央层面,政策更加聚焦以城中村改造以及低效用地再开发为核心的城市更新。省级层面,已有15个省(自治区)在推动城市更新行动,2023年就有六省(自治区)出台了七个城市更新相关政策。城市层面,近年来42个核心城市出台城市更新政策数量达到60个,其中超大特大城市均已出台核心政策,一线城市政策相对系统和全面。可见,扎实有序、因地制宜推进城市更新已成为共识。
 
  城市更新是一项长期性的行动,未来政策趋势的核心将更加基于实践经验加大创新力度,特别是在土地政策、规划政策、融资政策、财税政策等方面进一步与市场主体的业务痛点形成共鸣。随着超大特大城市积极稳步推进城中村改造、43个城市试点低效用地再开发,可复制政策清单的出台,进一步为未来城市更新行动开展过程中的政策创新提供有利条件。随着城市更新业务的广度和深度不断拓展,围绕“城市更新+”的政策体系也在加速构建,进一步适应新的发展形势。例如,随着国务院14号文的发布,探索“城市更新+保障性住房”或将成为房地产转型发展的新模式。
 
  1、中央层面:改造重点从老旧小区到城中村
 
  2021年以来,中央部委陆续出台城市更新相关政策,政策体系逐步构建优化完善。2021年8月,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,明确了城市更新的四项底线要求,包括拆旧占比、拆建比、就地安置率、租金涨幅等具体数据,为城市更新提供了明确指导。2021年11月,住建部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》,决定在北京等21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作。这些城市将成为政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式的探索者,同时将建立一系列城市更新配套制度政策。2022年7月,国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》要求,重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造,探索政府引导、市场运作、公众参与模式。
 
  2023年,中央政策更加聚焦以城中村改造和低效用地再开发为核心的城市更新。住房和城乡建设部先后出台了《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》、《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》以及《实施城市更新行动可复制经验做法清单(第二批)》等文件,国务院常务会议通过了《关于在特大超大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,并在7月24日的中共中央政治局会议上再次强调了积极推动城中村改造。此外,自然资源部先后发布了《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》、《支持城市更新的规划与土地政策指引(2023版)》,前者决定在北京等15个省(市)的43个城市开展低效用地再开发试点工作,聚焦盘活利用存量土地,探索创新政策举措;后者首次从中央层面提出创新支持城市更新的规划方法和土地政策,将有力推动城市更新工作的开展。
 
  具体来看,2023年中央发布的城市更新相关政策如下:
 
  5月29日,住房和城乡建设部办公厅发布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第七批)》,涵盖北京市石景山区、河北省保定市、浙江省宁波市、安徽省滁州市、福建省福州市、山东省青岛市、广东省深圳市、重庆市永川区、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市等城市(区),围绕城镇老旧小区改造“三个革命”,在着力补齐设施和服务短板、强化项目管理确保质量效果、多渠道筹措改造资金、党建引领共建共治共享等方面的经验做法。
 
  7月7日,住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》(以下简称《通知》),提出要从坚持城市体检先行、发挥城市更新规划统筹作用、强化精细化城市设计引导、创新城市更新可持续实施模式、明确城市更新底线要求等五个方面出发,复制推广各地已形成的好经验好做法,扎实有序推进实施城市更新行动,提高城市规划、建设、治理水平,推动城市高质量发展。
 
  7月18日,住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、市场监管总局、体育总局、国家能源局印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》(建办城〔2023〕26号),部署各地扎实推进城镇老旧小区改造计划实施,靠前谋划2024年改造计划。文件提出要扎实抓好“楼道革命”、“环境革命”、“管理革命”3个重点,重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区。政策首次在老旧小区改造中提及房屋养老金制度,并从硬件和软件两方面去推进城镇老旧小区改造,更加强调后续的维护和持续。相比过去强调老旧小区改造的民生导向,此次也首次提及和政府隐性债务的关系。
 
  7月21日,国务院总理李强主持召开国务院常务会议,审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(以下简称《意见》。会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。
 
  9月5日,为落实党中央、国务院在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的工作部署,自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》(以下简称《通知》),决定在北京等15个省(市)的43个城市开展低效用地再开发试点工作,聚焦盘活利用存量土地,探索创新政策举措。《通知》包括总体要求、主要任务和组织实施三方面的内容,围绕盘活利用存量用地,聚焦低效用地再开发,支持试点城市重点从规划统筹、收储支撑、政策激励和基础保障4个方面探索创新政策举措。预计43个城市后续细化政策支持有望出台,而城中村改造作为土地再开发的重点和难点,土地相关政策的突破也将成为关键。
 
  11月10日,为贯彻落实党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署,住房城乡建设部总结各地在坚持城市体检先行、发挥城市更新规划统筹作用、强化精细化城市设计引导、创新城市更新可持续实施模式等方面的经验做法,形成《实施城市更新行动可复制经验做法清单(第二批)》。清单包括河北省建立“城市体检、城市更新、城市设计”统筹推进工作机制;辽宁省沈阳市建立城市体检与城市更新统一部署协调机制;江西省建立城市体检成果转化的工作机制;天津市建立“城市体检发现问题、城市更新解决问题”的闭环工作机制;浙江省宁波市明确城市更新片区(街区)体检和策划方案编制要求等等。
 
  11月21日,自然资源部办公厅印发《支持城市更新的规划与土地政策指引(2023版)》。文件在总结各地实践经验的基础上,根据相关法律法规和标准规范组织编制,旨在推动支持城市更新的相关规划工作规范开展。各地可结合实际,按照城市更新的总体要求和目标,因地制宜细化要求,开展城市更新的规划与土地政策探索创新。文件包括:一、总体目标;二、基本原则;三、将城市更新要求融入国土空间规划体系;四、针对城市更新特点,改进国土空间规划方法;五、完善城市更新支撑保障的政策工具;六、加强城市更新的规划服务和监管。
 
  11月29日,《住房城乡建设部关于全面开展城市体检工作的指导意见》发布,旨在扎实有序推进实施城市更新行动。文件包括总体要求、重点任务和保障措施三部分内容。总体要求强调三个坚持,即坚持问题导向、目标导向和结果导向。重点任务包括五个方面,即明确体检工作主体和对象,完善体检指标体系,深入查找问题短板,强化体检结果应用以及加快信息平台建设。
 
  2、省级层面:已有15个省出台核心政策
 
  省级层面城市更新政策的统计范围为中国内地22个省和5个自治区。2021年以来,已有15个省(自治区)发布城市更新核心政策17条,其余12个省(自治区)尚未从省级层面推动城市更新,但省会城市基本上都发布了城市更新相关政策。其中辽宁省发布城市更新条例,河北、江苏、河南、云南、湖北和内蒙古等六省(自治区)发布城市更新指导意见,安徽、山东、贵州和宁夏等四省(自治区)发布城市更新实施方案,浙江和江西两省发布开展城市更新省级试点工作的通知,江苏、江西和宁夏发布城市更新技术导则和规划编制指南,河南发布“十四五”城市更新和城乡人居环境建设规划。
 
  2023年,江苏、山东、河北、河南、浙江、安徽和宁夏回族自治区等七省(自治区)出台了九个城市更新相关政策。从政策内容来看,河南和宁夏均提出城市更新要坚持以人为本、市场运作、因地制宜、系统谋划等原则;山东、河南、河北和宁夏等都提到了加强城市风貌塑造和历史文化保护传承,在土地、规划、资金等方面给与城市更新项目支持。在市场参与方面,山东、河南均提出支持房地产业、建筑业以及平台公司等市场主体参与城市更新,推动行业转型发展。
 
  具体来看,2023年省级层面发布的城市更新相关政策如下:
 
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  1月11日,宁夏回族自治区推进新型城镇化工作领导小组办公室发布《关于统筹推进城市更新的实施方案》。文件包括总体要求、城市更新流程、城市更新重点任务和保障措施四个部分,提出以下主要目标:到2023年底,初步形成城市更新改造制度框架、政策体系和工作机制,启动一批重要节点、重点区域的城市更新试点项目。到2025年底,通过实施一批城市更新项目,城市功能进一步完善,城市品质加快提升,城市风貌特色初步显现。到2027年,基本形成成熟的城市更新体制机制,城市规划建设管理水平和城市品质大幅提升,空间布局更加优化、综合功能更加完善、人居环境更加优美、风貌特色更加突出。
 
  2月10日,宁夏回族自治区住房和城乡建设厅发布《宁夏回族自治区城市更新技术导则》(以下简称《导则》),为深入贯彻党的二十大报告关于“实施城市更新行动,加强城市基础设施建设,打造宜居、韧性、智慧城市”的决策部署,全面落实自治区第十三次党代会关于城市更新行动的工作安排,加强城市更新顶层设计,指导全区各地统筹推进城市更新行动,推动城市高质量发展。《导则》包括总则、术语、基本要求、更新内容、单元更新重点和指引、更新技术要求、城市更新管理和实施保障等七个章节内容。宁夏城市更新对象主要包括老旧建筑、市政公共服务设施、低效用地、不良环境等。更新方式包括保护修缮、改造提升、生态修复、功能优化和拆除重建五种。
 
  3月23日,浙江省住房和城乡建设厅印发《关于开展城市更新省级试点工作的通知》,推动城市结构优化、功能完善、品质提升和效能提高,打造宜居、韧性、智慧城市。文件明确在杭州市等34个市、县(市、区)开展城市试点工作,在上城区老城区传统风貌保护更新等52个片区开展片区试点工作,在拱墅区拱宸桥运河沿岸活力重塑等72个项目开展项目试点工作。
 
  4月25日,江苏省住房和城乡建设厅发布《江苏省城市更新行动指引》(2023版)(以下简称《指引》)。《指引》聚焦探索城市更新行动“是什么”“做什么”“怎么做”等关键问题和实施过程中遇到的实际问题,提出解决方法和路径。《指引》分为“内涵认识”“推进方法”“关注重点”“实施举措”“支撑保障”五大部分,包括29组“问-答”。《指引》明确,城市更新行动的关注重点包括:老旧住区、低效老旧工业空间、老旧商业办公空间、历史文化空间、公共空间、市政基础设施。
 
  7月23日,山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省工业和信息化厅、山东省财政厅、山东省自然资源厅、山东省商务厅、山东省文化和旅游厅、山东省地方金融监督管理局和中国人民银行济南分行印发《关于推动城市片区综合更新改造的若干措施》,旨在转变城市开发建设方式,促进房地产稳市场、城市提品质,有序推动城市片区综合更新改造。政策从科学谋划论证、明确实施路径、严格项目管理、强化用地保障、拓宽资金渠道、开展试点示范等六个方面提出二十条措施。政策提出:根据更新片区及更新对象产权实际情况,通过多元化方式依法依规确定有相应能力的更新实施主体。吸引支持有诚信、有实力、有经验的房地产开发、建筑施工、设计院所和咨询机构等参与,发挥各方在策划、融资、建设、运营等方面的优势专长。根据更新片区资源条件,分类采用TOD(公共交通引导)、EOD(生态环境导向)、SOD(社会服务引导)等多种引导方式,一体化开发和更新改造,全面提升配套设施和环境风貌。
 
  9月3日,河北省人民政府办公厅发布《关于实施城市更新行动的指导意见》(以下简称《指导意见》)。《指导意见》包括总体要求、重点任务、政策举措和保障措施四个部分。文件明确了既有建筑更新改造、城镇老旧小区和城中村改造、完整社区建设、活力街区打造、城市功能完善和生态修复、城市基础设施更新改造、数字化基础设施建设、城市生命线安全工程建设、保护传承历史文脉和塑造城市特色风貌等9项重点任务,提出了开展城市体检、做好城市更新规划设计管理、完善存量用地政策、优化完善功能设施、创新建设工程管理方式、加大财政投入力度、引导金融资金支持、健全多元化投融资机制等8方面政策举措。
 
  9月22日,河南省人民政府办公厅发布《关于实施城市更新行动的指导意见》,旨在深入贯彻党的二十大精神,扎实有序实施城市更新,推动城市高质量发展。文件包括总体要求、重点任务、实施路径、保障措施和组织实施等五方面的内容。文件明确了推进城镇老旧居住区提升改造、稳慎推进城中村改造、增强城市活力、提升城市公共服务品质、加强城市风貌塑造和历史文化保护传承、加强基础设施体系化建设改造、提升城市安全韧性水平、推进城市绿色发展和生态修复和提升城市精细化智慧化治理水平等9项重点任务。
 
  10月16日,安徽省财政厅、安徽省住房和城乡建设厅印发《安徽省城市更新专项资金管理暂行办法》,旨在进一步规范和加强专项资金管理,提高财政资金使用效益。城市更新专项资金,是指省级财政预算安排用于支持统筹推动城市高质量发展,创新城市发展方式、创建城市特色风貌、创造城市优良环境、创优城市管理服务、增强城市综合承载能力,实现城乡建设绿色发展的转移支付资金。专项资金重点支持城市基础设施补短板工程、城市生态修复工程、城市安全韧性建设工程、新城建提升工程、城市(县城)历史风貌片区提升重点项目、县城绿色低碳工作以及省委省政府确定的其他有关城市工作的重点项目。专项资金综合采取因素法和项目法相结合的分配方式。
 
  10月25日,山东省人民政府办公厅发布《山东省城市更新行动实施方案》,旨在积极有序推进城市更新行动,打造具有山东特色的宜居、韧性、智慧城市,促进经济社会持续健康发展。文件包括总体要求、主要任务和保障措施三部分,提出到2025年,推动城市更新行动持续开展的政策体系、体制机制基本形成,建成一批特色鲜明、效果突出的城市更新项目。山东省城市更新主要任务包括老旧片区综合改造工程、老旧住区宜居改造工程、老旧厂区(建筑)转型提质工程、公共服务设施补短板工程、市政公用设施网建设工程、公共空间营建提升工程、历史文化保护传承工程、建筑领域节能降碳工程、城市安全韧性增强工程和智慧化改造提升工程。
 
  3、城市层面:扎实有序、因地制宜推进城市更新
 
  1、主要特征
 
  城市层面城市更新政策的统计范围为19个超大特大城市和23个大城市(包含15个省会城市),共计42个城市。2021年初以来,随着城市更新的不断发展,越来越多的城市陆续发布城市更新政策文件,覆盖指导意见、城市更新办法、专项规划、城市更新条例、行动计划、导则指引和操作细则等内容,因地制宜构建城市更新顶层政策体系。据不完全统计,2021年至今,城市层面发布的城市更新核心政策(标题有“城市更新”)数量超过60个,其中城市更新办法(包括实施办法)有28个,指导意见有13个,专项规划有10个。从城市发布政策数量来看,上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、郑州和长春等城市出台核心政策数量均在3个以上,25个城市目前只出台了一个核心政策。从城市能级来看,19个超大特大城市均已出台城市更新核心政策,其中10个超大城市出台29个政策,9个特大城市出台12个政策。从近三年城市更新的热度来看,2021年城市更新政策数量最多达到22个,2022、2023年的政策数量都达到19个。
 
  2023年,苏州、青岛、西宁、兰州、武汉、上海、杭州、长春、宁波、郑州、东莞、成都、南京、银川、天津、郑州、石家庄和广州等18个城市出台19个城市更新核心政策。其中郑州和石家庄就城市更新条例向社会征求意见,这是继一线城市后率先发布城市更新条例的两个城市;西宁、兰州、宁波、郑州、南京和银川等6城发布城市更新办法,青岛、长春、宁波、成都和广州等5城发布城市更新专项规划,武汉、上海和天津等3城发布城市更新行动计划,并有杭州发布城市更新实施意见、苏州发布城市更新技术导则、东莞发布实施操作细则等。从这些城市的城市更新政策内容来看,2023年的城市更新政策呈现出以下特点:
 
  第一,一线城市政策体系相对完善。四个一线城市城市更新实践相对较早,目前已经建立了相对完善、各具特色的城市更新政策体系。其中深圳于2009年出台《深圳市城市更新办法》,率先提出“城市更新”概念,并以此为核心全面建立了城市更新工作的机制架构,明确城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据,开始系统谋划全面推进城市更新。2020年,在总结多年的制度设计和法治实践基础上,深圳立足改革创新、法治示范,率先颁布《深圳经济特区城市更新条例》,构建了以城市更新条例为统领,以城市更新办法及其实施细则为核心的特区法规、政府规章、技术规范和操作指引四位一体的政策体系,为社会提供了相对完备的政策工具箱,为规划的有效实施提供制度保障。而广州城市更新经过十余年的探索实践,结合政策实施反馈不断推动政策创新完善,目前已经确定了“1+1+N”的新一轮的城市更新体系。两个“1”分别指《广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》,“N”就当前来说指15个配套政策文件。新一轮城市更新政策体系提出以深化城市更新为突破口,树立“全周期管理”意识,建立城市更新“一张图”。北京市正逐步健全“1+N+X”城市更新制度体系,其中,“1”就是《北京市城市更新条例》,“N”是指相关配套规范性文件,“X”是指各类规范和技术标准。上海逐步建立“1+1+N”政策法规体系,“1”指《上海市城市更新条例》,市人大常委会于2021年8月25日通过,地方性法规构建顶层制度并打通法治障碍;“1”指《上海市城市更新指引》,作为纲领性文件,承上启下;“N”为配套文件,细化操作流程与政策要求,目前已经出台了城市更新操作规程、规划土地实施细则、旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法等多个配套文件。
 
  第二,分类别分方式开展城市更新。针对城市更新对象的差异性大的问题,各城市普遍对具体的更新项目采取分类型及分方式的措施来进行管理和指导。上海、苏州、西宁等多个城市均提出坚持“留改拆”并举,以保留、利用、提升为主。其中上海以区域更新为重点,分层、分类、分区域、系统化推进城市更新。济南全面梳理城市更新资源,将“1+4+N”作为城市更新实施重点,“1”是指历史文化遗产,“4”是指“旧住区、旧村庄、旧厂区、旧市场”,“N”是指其他类型的更新资源。青岛明确了城市更新分类指引,其中老旧小区以改造提升为主要更新方式,城中村采取拆除重建为主、改造提升为辅的更新方式;推动胶济铁路沿线老工业区内老旧厂区产业转型,列入工业遗产名录、建筑结构完好的低效厂房以保护利用和改造提升为主要更新方式,其他低效厂房以拆除重建为主要更新方式;历史文化街区采取保护利用为主的更新方式;老旧商业街区采取以改造提升为主、拆除重建为辅的更新方式。
 
  第三,规划土地政策支持城市更新。自然资源部相关文件提出将城市更新更新要求融入国土空间规划体系,总体规划要提出城市更新目标和工作重点,详细规划要面向城市更新的规划管理要求,专项规划要因地制宜、多措并举适应城市更新,规划许可要有效保障城市更新实施。截至目前,共有青岛、长春、宁波、成都、广州、北京、深圳、福州、大连和济南等10个城市都出台了城市更新专项规划文件,武汉、上海、天津、北京、长春和重庆等6个城市出台城市更新行动计划,针对规划和土地政策提出支持建议。例如上海、广州、深圳等在城市更新的土地和功能等方面出台了规定办法,积极推行用地功能兼容性、弹性用地、开发权转移与奖励等方面的政策。郑州、西宁、南京等城市提出,更新区域内项目的用地性质、容积率、建筑高度等指标,在保障公共利益、符合更新目标的前提下,可以按照上位规划予以优化。石家庄提出,对历史建筑的活化利用,应当在保持原有外观风貌、典型构件的基础上,依法通过加建、改建和添加设施等方式适应现代生产生活需要。杭州提出创新土地供给模式,优化产权机制,激励多方主体更有效地参与城市更新,通过政策激励盘活低效资产、闲置资产;符合低效用地再开发标准的,可执行相关用地激励政策;研究制定城乡建设用地功能混合、分层确权相关政策,鼓励地上、地下空间分层多用途复合利用。济南鼓励城市更新中的用地混合利用和功能合理转换,对于涉及历史风貌保护、历史建筑活化利用以及公共服务设施建设的更新项目,允许用地性质兼容与转换。
 
  第四,城市更新的资金来源多元化。城市更新是我国“十四五”期间城市建设的重要任务,更新改造的工作量大、项目周期长、涉及范围较广、利益主体多,故各城市城市更新政策规定多渠道筹集投资资金。根据资金获取主体不同,城市更新项目主要的资金来源可以分为四大类:各级财政资金、社会资本投入资金、物业权利人自筹资金以及市场化融资资金。首先,各级财政安排的城市更新资金成为城市更新项目的重要资金来源。北京提出城市更新所需经费涉及政府投资的主要由区级财政承担,各区政府应统筹市级相关补助资金支持本区更新项目。上海提出区人民政府应当安排资金,对旧住房更新、“城中村”改造等涉及民生保障的城市更新项目予以支持,市级按照规定给予相应的资金补助。此外,兰州、郑州、南京、石家庄等城市均提出加大专项债券对城市更新的支持。其次,对于亟需开展城市更新工作的地方政府而言,将有限的地方财政作为杠杆资金进行资本化运作撬动社会资本参与建设,成为其愈发关注的城市更新资金来源。这类社会资本包括城投类国有企业、房地产开发公司、施工类企业等。例如宁波提出支持国有资本、社会资本盘活存量资产,通过盘活存量与改扩建有机结合、政府和社会资本合作(PPP)等方式筹集城市更新资金。再次,针对整治改善类城市更新项目,北京、宁夏等地鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造。最后,目前城市更新项目的市场化融资模式以政府主导的城市更新基金为主,同时包括银行贷款、专项信托、专项债券等辅助融资手段。例如上海、宁波、杭州和石家庄等地提出建立城市更新基金,郑州、宁波和杭州等地提出支持社会资本开展类不动产投资信托基金REITs、ABS等企业资产证券化业务。
 
  第五,城市更新结合TOD趋势凸显。2023年近一半城市在城市更新政策文件中明确提出推广TOD发展理念和综合开发模式,这些城市包括青岛、杭州、宁波、南京、天津、广州等。其中《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》TOD提及次数达三次,一是以TOD开发为导向科学制定开发强度、鼓励周边复合利用,强化区域交通便捷性和可达性。二是充分利用轨道交通的优势带动存量用地再开发,优化轨道交通沿线土地功能布局,优先推进轨道站点周边城市更新,引导轨道站点周边800米范围的存量资源以TOD模式开展城市更新。三是以TOD发展为导向,积极引导轨道站点周边800米范围内旧村庄旧城镇全面改造与混合改造更新项目推进。《青岛市城市更新专项规划(2021—2035年)》提出:依托轨道交通,落实TOD发展理念,推动“轨道站点+中心”、“轨道站点+产业社区”、“轨道站点+居住社区”等多种模式的综合更新,建设多元复合、紧凑集约的城市街区。《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见》提出:大力推进TOD综合开发模式,提高地铁站点周边人口、岗位覆盖率,打造“轨道上的城市”,全面树立区域更新标杆。《宁波市城市更新办法》提出:片区策划方案应体现公共交通导向(TOD)、生态环境导向(EOD)等理念。《天津市城市更新行动计划(2023-2027年)》将“推动TOD一体化更新”作为重点更新任务。
 
  2、核心政策
 
  具体来看,2023年城市层面发布的城市更新核心政策如下:
 
  2月8日,苏州市住房和城乡建设局印发《苏州市城市更新技术导则(试行)》、《苏州市城市微更新建设指引(试行)》,旨在贯彻落实国家、省、市关于实施城市更新行动的重大战略部署,积极稳妥推动实施城市更新行动,强化对苏州市城市更新工作的技术引领,规范城市更新方案的编制工作。《苏州市城市更新技术导则(试行)》包括总则、术语定义、基本规定、城市更新总体策划、城市更新片区策划方案和城市更新项目实施方案六个章节内容。《苏州市城市微更新建设指引(试行)》包括总则、分类建设指引和工作机制引导三部分内容。苏州城市更新对象主要分为五类:老旧住区类、老旧工业类、老旧商办类、历史文化类、公共空间类。其中,更新对象可以是单体,也可以是成片区域;可以是单个功能区,也可以是多功能复合区。更新方式分为“保护修缮、改造提升、拆除重建”三种,对于某个具体更新项目可以采取其中一种或多种更新方式。城市更新方案编制分为“城市更新总体策划、城市更新片区策划、城市更新项目实施方案”三个层次。
 
  3月10日,《青岛市城市更新专项规划(2021—2035年)》(以下简称《专项规划》)正式发布,确定了更新目标、更新对象、更新方式和策略等总体思路,将作为指导青岛市未来城市更新工作的重要纲领性规划。此次《专项规划》的出炉,可以视为青岛更为系统性推进城市更新行动的重要信号,有助于推动城市高质量发展。《专项规划》明确了“通过实施城市更新,将青岛建设成为高质量发展、高品质生活、高效能治理的新时代社会主义现代化国际大都市。”这一更新目标,将统筹完成城市结构重塑、土地集约利用、产业空间拓展、城市功能完善、运行效率提升、人居环境改善、历史资源活化、生态环境修复等八项任务。城市更新对象包括城镇开发边界内现状建设用地中,存在物质性、功能性、结构性问题的老旧住区、老旧厂区、老旧街区以及其他更新区。城市更新方式分为保护利用、改造提升和拆除重建三种类型。对于不同的城市更新对象,《专项规划》中明确了城市更新分类指引,其中老旧小区以改造提升为主要更新方式;城中村更新方面,要充分尊重村民意愿,遵循城市发展战略要求,推动整村更新。《专项规划》是青岛市国土空间规划体系中的重要专项规划,支撑《总体规划》的编制,指导各区城市更新专项规划和实施方案的编制,是开展城市更新行动的重要依据,助力青岛的城市更新建设由“点上突破”向“面上推进”延展。
 
  3月13日,西宁市司法局将《西宁市城市更新管理办法(征求意见稿)》公布,征求社会各界意见。西宁市城市更新应当采取“留改拆”并举、改造提升为主的方式,坚持规划引领、设计先行;政府引导、市场运作;民生优先、节约集约;传承文化、保护生态;区域统筹、持续更新的原则。城市更新项目可以由政府、物业权利人及其他符合条件的市场主体作为实施主体,政府、物业权利人可以通过委托、公开招投标等方式引入相关主体作为实施主体。政府确定的重大城市更新项目可以通过政府授权方式,由具备条件的相关主体作为实施主体。城市更新实施优先采用策划、设计、运营一体化的运作模式,优化资源配置。鼓励城市更新项目与现有用地规划政策衔接,在保障公共利益、符合详细规划和更新目标的前提下,按审批程序对用地性质、容积率、建筑高度等指标按规划予以优化。
 
  3月15日,《兰州市城市更新办法》(以下简称《办法》)正式施行,于2023年1月6日市人民政府第34次常务会议讨论通过。《办法》共分六章四十一条,包括:总则、规划指引与计划、实施、保障和监督、法律责任、附则。《办法》对兰州市城市更新进行界定和分类,明确部门职责,对城市更新工作中规划指引和计划编制、项目实施、保障和监督等方面制定了具体措施。《办法》加强兰州城市更新制度和机制的顶层设计,提升城市更新行动的系统性和整体性。《办法》提出了“政府引导、市场运作,规划统筹、绿色智慧,民生为本、公益优先,公众参与、共建共享”的城市更新原则,并在各章节予以体现。政府引导方面,规定了加强城市更新工作组织领导,统筹全市城市更新工作,研究、审议全市城市更新相关重大事项;明确了相关政府部门具体职责分工和工作流程;通过争取专项债券支持、政策性金融和市场金融支持等途径保障城市更新资金来源。市场运作方面,在城市更新项目实施主体遴选、项目实施方案编制、综合整治类项目实施等环节都规定了市场主体参与机制。
 
  4月,武汉市印发了《武汉市城市更新行动方案》,划定32片重点更新单元,按照“补短板、显特色、强功能”三类更新目标,分批分步骤有序推进更新实施,通过3-5年,实现城市面貌整体提升。中心城区在3-5年内完成城市更新建筑总规模3291万平方米,其中推进重点更新单元整体更新1693万平方米、推进重点项目区域成片改造259万平方米、推进其他更新项目1339万平方米。2023年实施城市更新规模1401万平方米,2024年及以后年度更新规模结合当年实际另行确定。
 
  4月19日,上海市人民政府办公厅印发《上海市城市更新行动方案(2023—2025年)》(以下简称《方案》),以区域更新为重点,聚焦开展综合区域、人居环境、公共空间、历史风貌、产业园区和商业商务项目改造六大行动,分层、分类、分区域、系统化推进城市更新,从而推动城市高质量发展。《方案》提出六大工作原则,包括规划引领,试点先行;区域统筹,整体推进;民生为先,品质为重;绿色低碳,安全韧性;传承文化,弘扬精神;政府引导,共建共享。重点开展城市更新六大行动,具体来看,包括(1)综合区域整体焕新行动;(2)人居环境品质提升行动;(3)公共空间设施优化行动;(4)历史风貌魅力重塑行动;(5)产业园区提质增效行动;(6)商业商务活力再造行动。
 
  5月9日,长春市规划和自然资源局发布《长春市城市更新专项规划(2021-2035年)》,公开征求社会公众意见。文件规划范围为《长春市国土空间总体规划(2021-2035年)》确定的中心城区。规划期限为2021年至2035年,近期至2025年,远景展望至2050年。文件包括总则、城市更新目标与策略、城市更新空间管控、城市更新内容指引和城市更新实施机制等五方面的内容。长春市城市更新的近期目标为,优先保障民生福祉,序时推进存量赋能。构建“5+N”工作体系,初步形成城市自驱更新的良性机制,着重为“六城联动”提供更加高效的产业空间载体,形成新经济支撑点,城市宜居度与居民满意度持续提高,城市综合竞争力持续增强。推动长春向生活美好、全龄友好、双创利好、低碳向好的“四好”型城市迈进。
 
  5月26日,杭州市人民政府办公厅发布《关于全面推进城市更新的实施意见》(以下简称《实施意见》),旨在加快转变城市发展方式,系统推进杭州市城市更新。《实施意见》包括总体要求、更新类型(范围)、重点任务、组织实施、政策体系和技术支撑、保障措施等六部分内容。杭州城市更新是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整,具体包括八大更新类型:居住区综合改善类、产业区聚能增效类、城市设施提档升级类、公共空间品质提升类、文化传承及特色风貌塑造类、复合空间统筹优化类、数字化智慧赋能类以及市政府确定的其他城市更新活动。《实施意见》提出七大重点任务:一是推动居住片区改善,营造宜居生活品质;二是推动产业片区改造,助力经济高质量发展;三是推动基础设施能级提升,守住城市安全韧性底线;四是推动公共空间优化升级,打造绿色生态魅力天堂;五是推动文化遗产传承利用,彰显城市特色;六是推动复合空间集约开发,树立区域更新标杆;七是推动设施数字化运用,支撑智慧城市建设。此外,《实施意见》提出积极推进城市更新立法工作,创新土地、规划、建设、文物保护(历史建筑保护)、绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相关配套政策和标准导则,探索建立城市更新全生命周期管理制度。
 
  6月1日,宁波市住房和城乡建设局就《宁波市城市更新专项规划(2022-2035年)》(征求意见稿)公开征求意见。该文件包括总则、建设成效与核心问题、更新目标与策略分区、更新行动与重点任务、区县指引、更新机制与政策保障等六个章节共30条。征求意见稿明确了宁波城市更新“四个优先,六个底线”的正负面清单。“四个优先”为坚持城市结构优化优先、公共利益保障优先、历史文化保护优先、绿色韧性建设优先。属于以上四类情形优先开展城市更新工作。“六个底线”为严禁不符合规划刚性管控、严控大规模拆除增建搬迁、严控存在安全隐患、严控涉及生态廊道、严控影响城市风貌、严控不符合发展导向。属于以上情形原则上不列为城市更新项目。
 
  6月8日,宁波市人民政府发布《宁波市城市更新办法》(以下简称《办法》),旨在深入实施城市更新行动,完善城市功能,改善人居环境,传承历史文脉,个城市高质量发展。《办法》包括总则、规划与计划、项目实施、资金筹措、政策支持和附则等六部分内容。宁波城市更新是指在本市建成区内国有土地上开展持续改善城市空间形态和功能的活动,具体包括:(一)以整体提升老旧小区、危旧楼房等居住品质为主的居住类城市更新;(二)以加强历史街区、古镇老街等历史文化保护,塑造特色风貌为主的人文类城市更新;(三)以推动老旧厂房、低效楼宇等提质增效为主的产业类城市更新;(四)以提升滨水空间、道路沿线等环境品质为主的公共空间类城市更新;(五)以统筹存量资源配置,优化功能布局,实现片区可持续发展的区域综合性城市更新;(六)市人民政府确定的其他城市更新。
 
  6月14日,郑州市人民政府办公厅发布《郑州市城市更新实施办法(试行)》(以下简称《办法》),旨在落实党中央、国务院关于实施城市更新行动的战略部署,以“当好国家队、提升国际化、引领现代化河南建设”为总目标,加快“四高地、一枢纽、一重地、一中心”和郑州都市圈建设,充分发挥城市更新在节约集约利用土地、保障城市发展空间、完善城市公共服务等方面的重要作用,持续提升城市发展能级和品质。《办法》包括总则、城市体验、规划和计划、实施要求、实施过程、更新政策、保障措施、其他等八个章节内容,以及城市更新土地规划相关支持政策(试行)、城市更新项目入库流程两个附件。
 
  6月27日,东莞市自然资源局发布《东莞市“三旧”改造(城市更新)实施操作细则(试行)》,明确规划编制、实施方案编制以及公开招引实施主体模式下全流程各个环节操作要求,以便于指导改造项目迅速、高效开展具体工作。《细则》包括《东莞市“三旧”改造(城市更新)公开招引实施主体模式操作细则(试行)》《东莞市“三旧”改造片区统筹规划编审指引(试行)》《东莞市“三旧改造”单元规划(XX详细规划街坊控规调整)编审指引(试行)》、《东莞市“三旧”改造(城市更新)项目总体实施方案审批操作细则(试行)》四份文件。
 
  6月28日,成都市住建局发布了一则关于公开征求《成都市城市更新建设规划(2022-2025)》(公开征求意见稿)意见的公告。文件提出坚持目标导向、问题导向、需求导向相结合,围绕建设践行新发展理念的公园城市示范区的总体目标和成都市国民经济和社会发展第十四个五年计划阶段性目标,按照“无体检不更新”的原则,针对典型问题和居民满意度与需求调研,在摸查六类更新对象和提出三类更新方式指引的基础上,实施“5+1+1”七大更新行动,有序推进城市更新落地实施。规划目标为至2025年,城市有机更新行动全面有序实施,城市功能更加完善,城市品质显著提升,文化魅力充分彰显,城市有机生命体更加健康、更富活力,市民获得感、幸福感、安全感显著增强,支撑城市高质量发展、高品质生活与高效能治理,促进建设践行新发展理念的公园城市示范区迈上新台阶。
 
  6月29日,南京市人民政府印发《南京市城市更新办法》,旨在深入实施城市更新行动,促进城市高质量发展。文件包括总则、规划与计划、项目实施、政策支持和附则等五个部分共三十八条内容。南京的城市更新,是对存量用地、存量建筑开展的优化空间形态、完善片区功能、增强安全韧性、改善居住条件、提升环境品质、保护传承历史文化、促进经济社会发展的活动。具体包括下列类型:(一)对建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等,以居住功能为主的城市地段进行的居住类城市更新;(二)对不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧厂区、商业区、园区、馆区、校区、楼宇等进行的生产类城市更新;(三)对生态环境受损、配套设施陈旧、服务效能低下的城市山体、绿地广场、城市公园、滨水空间、道路街巷等进行的公共类城市更新;(四)对城市生产、生活、生态混杂的复合空间进行的综合类城市更新;(五)市人民政府确定的其他城市更新活动。
 
  8月24日,银川市住房和城乡建设局发布《银川市城市更新管理办法(公开征求意见稿)》,向社会公开征求意见,旨在加快完善银川市城市更新政策体系,推动城市更新试点工作走深走实。文件包括总则、工作机制、规划与计划、项目实施、资金筹措、支持政策和附则等七章共四十五条内容。银川市城市更新坚持落实“强首府”战略定位,坚持统筹发展与安全,坚持顺应城市发展规律,以内涵集约、绿色低碳发展为路径,先城市体检后城市更新,治理好“城市病”。银川市城市更新工作遵循政府引导、规划引领、民生优先,政府统筹、市场运作,科技赋能、绿色发展,问题导向、有序推进,多元参与、共建共享的原则,实行“留改拆”并举,以保留利用提升为主。
 
  9月6日,天津市住房城乡建设委发布经市政府批复的《天津市城市更新行动计划(2023-2027年)》(以下简称《行动计划》)。《行动计划》作为天津未来5年城市更新指导文件,坚持以人民为中心的发展思想,坚持存量提质改造和增量结构调整并重,注重激发市场活力,补齐基础设施和公共服务短板,为全面建设社会主义现代化大都市提供重要支撑。尤其是其在中心城区和滨海新区更新策略中,均提到推动TOD一体化更新,TOD将成为引领天津城市更新发展的重要路径之一。《行动计划》包括城市更新面临的发展环境和形势、城市更新的总体要求和任务目标、中心城区更新行动、滨海新区更新策略、环城四区和外围五区更新策略,以及工作措施等六个部分内容。《行动计划》提出未来五年努力实现以下主要目标:一是区域协同发展布局进一步优化,二是产业发展支撑作用进一步增强,三是生态文明建设步伐进一步加快,四是历史文化保护传承进一步加强,五是宜居城市建设水平进一步提升,六是基础设施功能进一步完善,七是安全保障能力进一步提升,八是城市治理机制进一步健全。坚持因地制宜、分区施策,分别对中心城区、滨海新区、环城四区外环线以外区域、外围五区制定更新行动计划和策略。
 
  9月9日,郑州市人民代表大会常务委员会办公厅发布《郑州市城市更新条例(草案审议修改稿)》,公开征求修改意见。文件包括总则、城市更新规划、城市更新实施、城市更新保障、城市更新监督管理、法律责任和附则等七章共四十条内容。郑州城市更新,是指通过整治提升、改扩建完善和拆除重建等方式,开展城市空间形态与功能的持续完善和优化调整的活动,主要包括:(一)以危旧住房、老旧小区、城中村等为更新对象,提升居住品质的城市更新;(二)以老旧的厂房、仓储、市场、楼宇、产业园区等低效或者闲置用地、建(构)筑物为更新对象,盘活低效资源的城市更新;(三)以老旧街区、历史文化街区、历史建筑、标志性建(构)筑物等为更新对象,提升城市风貌的城市更新;(四)以市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等为更新对象,提升城市功能的城市更新;(五)以绿色空间、滨水空间、生态廊道等为更新对象,提升生态环境品质的城市更新;(六)以灾害防御工程、应急避难工程、城市生命线安全工程等为更新对象,提升城市韧性的城市更新;(七)经市人民政府确定的其他城市更新活动。
 
  9月28日,石家庄市人大常委会办公室发布《石家庄市城市更新条例(草案)》,征求社会各界的意见和建议。文件包括总则、城市更新规划和计划、城市更新规划和计划、城市更新实施要求、城市更新保障、监督管理和附则等七章共四十六条内容。石家庄的城市更新,是指对城市建成区内城市空间形态和功能进行持续改善的活动,主要包括:(一)调整和完善区域功能布局,优化城市空间格局;(二)提升城市居住品质,改善城市人居环境;(三)优化产业结构,推进产城融合;(四)加强基础设施、公共设施建设,完善城市服务功能;(五)加强历史文化保护传承,塑造城市特色风貌;(六)市、县(市)人民政府确定的其他城市更新活动。
 
  10月24日,《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》(以下简称“两个专项规划”)经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。“两个专项规划”提出了广州城市更新、城中村改造的目标、规模、分区分类分步策略,是存量土地时代国土空间规划体系的重要专项规划。广州市城市更新工作经过十余年的探索实践,走出了一条城市更新的特色之路,迈入高质量城市更新的新阶段。面相“十四五”的发展新格局,立足解决土地资源不足、空间利用低效等问题,广州市结合旧村庄、旧城镇、旧厂房等持续更新实践探索,结合政策实施反馈不断推动政策创新完善。
 
  3、配套政策
 
  具体来看,2023年城市层面发布的城市更新相关配套政策如下:
 
  1月16日,东莞市人民政府发布《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》,聚焦高质量发展推进现代化建设,以“三旧”改造推动高质量发展。文件包括六个部分共二十二条意见:一、总体要求;二、强化规划引领,构建适应城市发展的规划管控体系;三、强化重点改造,打造连片高质量发展空间;五、强化机制创新,形成多方共赢的良性循环;六、强化实施保障,凝聚协同推进的工作合力。
 
  2月16日,广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法》,为促进城镇老旧小区改造可持续发展,完善公共服务、提升社区活力、加强文化功能、激发市场活力、促进创新创业。文件分为正文和附件两部分,正文共十四条,附件共一条。《办法》主要创新点体现在四个方面:一是允许符合条件的老旧小区内既有建筑进行活化利用;二是以功能业态正面清单引导既有建筑活化利用的方向和内容;三是推动既有建筑活化利用审批程序优化;四是强调结构、消防安全,把控既有建筑活化利用风险。
 
  3月16日,上海市规划和自然资源局、上海市国有资产监督管理委员会印发《市属国企存量土地资源盘活利用三年行动方案(2023年—2025年)》(以下简称“行动方案”),旨在推进国企存量土地资源盘活利用,优化国有企业资产配置,促进国企土地资源高质量利用,更好的支撑和保障经济社会持续健康发展。行动方案提出坚持四个基本原则,即坚持国企为工作主线、坚持市区企协同工作、坚持多维度综合施策和坚持“四个一批”统筹联动。明确了工作对象为经历多轮改革重组、历史沿革较为复杂、存量土地资源丰富的16家市属企业,其他市属国企以及央企、区属国企可参照实施。强化组织指导和责任落实,成立市、区、企三个专项工作组。国企存量土地资源盘活的工作实施推进分为五个方面,即开展国企资源调查、盘活方案编制与上报、盘活方案研判与备案、盘活方案细化与项目实施、跟踪监测与考核评价五个方面。
 
  4月7日,东莞市人民政府办公室印发《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》。文件包括总则、非住宅类物业改造核算标准、住宅类物业改造核算标准、其他和附则共五章三十二条内容,适用于东莞市“三旧”改造(城市更新)片区容积率和区片地价计收补偿安置成本核算,具体包括东莞市采用政府主导模式和公开招引实施主体模式实施的“三旧”改造(城市更新)项目。
 
  4月20日,北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和自然资源委员会印发《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》。文件规定:一、对位于核心区内历史文化街区和其他成片传统平房区、规划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的重点地区内的危旧楼房,应进行腾退置换,引导居民异地安置,按照北京市相关规定执行。除上述地区外,在符合规划用途管控和风貌保护要求,且周边条件允许的情况下,可通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。二、对于不具备就地改建条件,需按照腾退置换方式实施的危旧楼房,拆除的建筑规模(不含违法建设)可由各区纳入建设指标池,统筹使用指标。拆除后的用地可按规划进行建设或利用。三、对于就地改建的项目,可适度改善原有居民的居住条件,并按相关原则控制套内增加的面积。四、改建项目原则上不增加原有居民户数,对于改建前存在多户合居情况的,经区政府认定后,改建后可以原地分户安置。五、危旧楼房改造项目增加规模须符合建筑规模管控要求。六、加强危旧楼房改建方案会商机制。
 
  4月28日,东莞市自然资源局印发实施《东莞市“三旧”改造(城市更新)公开招引实施主体模式地价计收和分配办法(试行)》、《东莞市“三旧”改造(城市更新)项目开发容量计算指引(试行)》两份政策文件。两份政策以容积率、地价两大核心利益点入手,打造规则统一、公开透明、充分让利的容积率和地价体系。政策亮点体现在:开发容量方面以“成本+奖励”为统一规则,形成全市成本基准容积率“一张图”,社会公开可查,消除模糊空间,保证容积率公开透明。地价计收方面,在公开稳定的区片市场评估价基础上,充分考虑各类成本因素,分类制定稳定的地价起始价系数,减少各种人为判断与不确定性,保证地价计收公开透明。
 
  5月31日,南宁市人民政府办公室印发《南宁市城市更新基金管理办法》,旨在加快推进南宁市城市更新工作,规范南宁市城市更新基金管理和投资运作。文件包括总则、运作原则、组织管理、投资运作、考核评价、退出和清算、风险控制和监督管理以及附则等八章共三十七条内容。南宁市城市更新基金,是由南宁市属国有企业南宁城投集团出资发起设立,带动城市更新投资人及其他社会资本参与投资的股权投资基金。母基金存续期限为10年,子基金存续期限原则上不超过7年,经全体合伙人一致同意,可适当进行延长。城市更新基金按照“政府引导、市场运作、滚动使用、科学决策、防范风险”的原则,专业化管理,市场化规范运作。城市更新基金主要投向为列入南宁市城市更新项目库的城市更新项目。
 
  6月1日,广州市住房和城乡建设局印发《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》(以下简称《办法》)。《办法》创新了老旧小区的改造模式,是广州在全国率先出台引入社会资本参与城镇老旧小区改造全流程办法,让老旧小区改造市场化有章可循,助力实现老旧小区改造全生命周期建管一体化,提升老旧小区改造、运营和服务水平。《办法》包括总则、社会资本引入主体、社会资本参与、引入程序和附则,共五章二十一条,政策核心内容主要体现在三个方面:一是明确基本原则,政府引导、公开择优;二是创新参与方式,全链条或分阶段皆可;三是明确服务期限,最长不超过20年。《办法》的出台对于全国各地老旧小区改造市场化具有示范作用。《办法》创新研究老旧小区改造的市场化新路径,在全国率先出台引入社会资本参与老旧小区改造的全流程办法,对引入、监管、退出等全流程作出指导,从政府主导转向政企合作,改变财政资金“输血式”改造,通过引入社会资本成片成套经营管理,多元化筹集改造资金,引导社会资本形成长期微利的运营思维,并在资源支持,税收、金融方面给与适当优惠,让老旧小区改造市场化实现有章可循。
 
  6月9日,乌鲁木齐市自然资源局、乌鲁木齐市城乡规划管理局、乌鲁木齐市建设局发布《关于开展老旧厂房更新改造工作的意见》(乌自然资规〔2023〕1号),旨在推动乌鲁木齐市老旧厂房转型升级、功能优化和提质增效,促进土地资源集约高效利用,实现以存量空间资源支撑增量产业发展。乌鲁木齐老旧厂房更新改造的实施方式为:第一,确定实施主体,原产权单位(产权人)或由原产权单位(产权人)授权的运营主体均可作为实施主体。第二,编制实施方案,由项目实施主体编制《老旧厂房更新改造实施方案》。第三,项目审批,实施方案经辖区人民政府审查合格后报市自然资源、规划、建设等部门进行审批。对于利用老旧厂房开展国家鼓励和支持的新产业、新业态项目的,由各区(县)会同相关行业主管部门提供符合条件的证明后,可享受一定年限内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期支持政策,过渡期不超过5年。过渡期满的结合企业意愿以协议出让或者租赁方式办理相关用地手续。
 
  6月16日,广州市住房和城乡建设局发布《广州市工程建设项目审批制度改革试点工作领导小组办公室关于优化城中村全面改造项目审批流程的通知》(以下简称《通知》)。《通知》包括加快前期计划谋划、优化方案审批流程、支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共十二条改革措施,涵盖项目前期谋划、方案审核、许可审批、拆迁实施等全流程,主要提出了并联审核审批、分片分期实施、提前筹划部署、优化工程建设审批、金融产品创新等举措,旨在解决城中村改造审批、征拆等环节面临的难题,加快推动城中村改造项目顺利落地实施。
 
  7月6日,广州市住房和城乡建设局在官方网站发布了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》),向社会公开征求意见,旨在完善广州市“三旧”改造政策体系,加快“三旧”改造项目落地。这是广州市自2015年颁布《广州市城市更新办法》以来,再次以政府规章形式出台的“三旧”改造重磅文件,法律效力和层级较高,进一步完善了广州市“三旧”改造政策体系。《征求意见稿》包括总则、规划管理、策划实施、用地管理、监督管理和附则等六章、共五十条,主要面向广州市“三旧”改造既有项目,保持政策的稳定性和延续性。同时,新文件也结合当下广州城市更新实践,突出了城市的自身特色与亮点。例如:《征求意见稿》增加了混合改造、统筹做地模式等新概念,为城市更新的新发展方向预留政策空间。其中,在改造资金筹措部分,《征求意见稿》增加了部分内容:“市、区人民政府每年可以安排一定资金,用于‘三旧’改造涉及的城市基础设施、保障性住房项目建设、土地整备以及统筹不同‘三旧’改造项目之间的经济平衡等。”此举进一步保障了城市更新的公共利益,支持并推动成片连片发展。
 
  7月18日,深圳市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室印发《深圳市城镇老旧小区改造建设技术指引(试行)》(以下简称《技术指引》),为有序推进我市城镇老旧小区改造工作,切实加强对城镇老旧小区改造的规范引导。《技术指引》主要内容包括:1.总则;2.编制依据;3.术语;4.基本规定;5.基础类改造;6.完善类改造;7.提升类改造;附录:改造内容汇总表。《技术指引》适用于深圳市城镇老旧小区改造以及老旧小区周边环境提升,本指引所称城镇老旧小区是指2000年底前建成,使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的城镇老旧小区(含单栋住宅楼)。符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区,按照属地原则纳入改造范围。有条件可以适当将2005年底前建成的小区纳入改造范围。已纳入拆除重建类城市更新项目拆除范围的、已纳入土地整备实施项目的不得纳入城镇老旧小区改造范围。
 
  7月18日,深圳市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室印发《深圳市城镇老旧小区改造工程质量常见问题防治指引(试行)》(以下简称《防治指引》),为切实做好我市城镇老旧小区改造工作,有效防治老旧小区改造工程质量常见问题,提升施工质量。《防治指引》主要内容包括:1.总则;2.编制依据;3.建筑本体修缮;4.基础设施改造;5.小区环境整治;6.服务设施提升。
 
  9月7日,上海市住建委官方微信公众号发布《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》及《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》,为支持城市更新提供制度条件。《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》明确,对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策,主要包括三个方面内容:一是支持购买更新改造后房屋公积金提取。业主(产权人或公有住房承租人,下同)购买改造后具备交易条件的房屋(含增加面积),可以提取住房公积金支付实际购房款。二是支持项目建设期内租房公积金提取。业主在项目建设期内租赁住房过渡安置的,可以提取住房公积金支付扣除过渡费补贴后个人承担的租金。三是扩大提取申请人范围。提取申请人范围为业主本人及其配偶、父母、子女。申请人为本市住房公积金贷款的借款人、借款人配偶、共同借款人的,应当符合当前贷款无逾期的条件。
 
  9月21日,广州市住房和城乡建设局发布《关于延长旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引有效期的通知》,将《广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引》(穗建规字〔2021〕10号)有效期延长1年,同时对相关表述作了必要调整(不涉及实体内容),旨在落实市委、市政府关于城市更新的工作部署,进一步推进旧厂房“工改工”类微改造工作,充分盘活低效用地。《实施指引》包括总体目标、改造内容、适用范围、办理流程、加强批后监管以及附则等六部分内容。总体目标是通过旧厂房微改造,推动土地节约集约利用,淘汰落后产能,完善公共服务设施,鼓励发展现代产业及总部经济,促进高质量发展。改造内容是在保留原建筑物主体的基础上,采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施微改造。
 
  10月20日,青岛市人民政府办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的实施意见》,旨在有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环。文件包括盘活存量资产重点领域、灵活用好存量资产盘活方式、强化政策集成保障、做好组织协调推动等4个方面,共15项工作措施:一是盘活存量资产重点领域,包括聚焦重点行业优质存量资产、行政事业单位存量低效闲置资产、重点企业存量资产3项工作措施;二是灵活用好存量资产盘活方式,包括推动存量资产发行不动产投资信托基金(REITs)盘活、推进国有企业产权规范交易、探索资产综合开发利用3项工作措施;三是强化政策集成保障,包括积极落实项目盘活条件、做好规划和用地用海保障、强化财税金融政策支持、加强政策性资金带动、引导做好回收资金使用5项工作措施;四是做好组织协调推动,包括建立统筹协调工作机制、依法依规稳妥有序推进、加强督促激励引导、积极开展试点探索4项工作措施。
 
  11月22日,广州市人大常委会发布了《广州市城中村改造条例(草案修改稿·征求意见稿)》,并向社会各界公开征求意见。这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作,也是全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。文件包含立法目的、适用范围、改造目标、基本原则、改造方式等内容。广州市城中村改造坚持政府主导、市场运作,规划先行、依法征收,公众参与、共建共治的原则,改造方式包括拆除新建、整治提升和拆整结合三种方式。在土地供应方面,文件规定:市、区人民政府组织实施的城中村改造项目涉及土地供应的,除按规定可以划拨的以外,应当以公开方式出让,并实行净地供应。区人民政府组织实施城中村改造项目征收补偿工作,在确定规划指标、合作单位选择条件和净地出让等前提下,按照提前公告、公开择优原则,通过竞争性准入机制,组织采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式,选择优质合作单位,相应城中村改造项目内土地可依法实施综合评价出让或者带设计方案出让。

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